청약은 '내 집 마련'의 가장 확실하고 저렴한 사다리입니다.
"청약은 금수저나 되는 거 아니야?", "가점도 낮은데 그냥 포기할까?"
부동산 시장이 침체기든 활황기든, 청약(청약통장)은 여전히 시세보다 저렴한 가격으로 새 아파트를 분양받을 수 있는 가장 확실하고 안전한 '내 집 마련 사다리'입니다. 하지만 복잡한 청약 가점제 때문에 많은 분들이 아예 포기하거나, 잘못된 전략으로 기회를 날리는 경우가 많습니다.
이 글에서는 2025년 11월 기준으로 청약 점수(가점제)가 어떻게 계산되는지 항목별로 명확하게 알려드리고, 가점이 낮은 분들도 현실적으로 당첨 확률을 높일 수 있는 실전 전략까지 꼼꼼하게 안내해 드릴게요!
1단계: 청약 가점제, 핵심 3대 항목 완벽 분석
일반적으로 투기과열지구 등 인기 지역의 민영주택 청약은 가점제로 당첨자를 결정합니다. 총점 84점 만점으로 구성되며, 단 하나의 항목도 놓치지 않고 점수를 관리해야 합니다.
| 항목 | 만점 | 최대 점수 획득 기준 | 관리/준비 전략 |
|---|---|---|---|
| ① 무주택 기간 | 32점 | 15년 이상 무주택 유지 | 결혼 후 배우자와의 무주택 기간 합산 가능. 가장 점수가 높으므로 장기간 안정적으로 유지 필수. |
| ② 부양가족 수 | 35점 | 6명 이상 | 본인 포함 7인. 주민등록등본에 3년 이상 같이 등재된 직계존비속만 인정. 배우자 유무 및 자녀 계획이 중요. |
| ③ 청약 통장 가입 기간 | 17점 | 15년 이상 가입 유지 | 가장 빠르게 확보할 수 있는 점수. 사회 초년생부터 바로 가입하고 매월 납입하는 것이 중요. |
| 총계 | 84점 |
① 무주택 기간 (최대 32점): 점수의 절반을 차지합니다.
- 기준: 만 30세부터 또는 혼인 신고일 중 빠른 날을 기준으로 계산합니다.
- 팁: 부모님이 집을 소유했더라도, 본인이 만 30세 이후 독립하여 무주택을 유지했다면 기간을 인정받을 수 있습니다.
② 부양가족 수 (최대 35점): 기혼자에게 유리합니다.
- 핵심: 부양가족에는 배우자, 직계존속(부모, 조부모), 직계비속(자녀, 손자녀)이 포함됩니다.
- 주의: 직계존속을 부양가족으로 인정받으려면 3년 이상 연속으로 주민등록등본에 함께 등재되어야 합니다.
③ 청약 통장 가입 기간 (최대 17점): 꾸준함이 점수입니다.
- 팁: 가입 후 15년이 되면 만점입니다. 토스뱅크, 카카오뱅크 등 핀테크 은행에서 청약 통장 상품을 비교해 보고 '자동이체'를 설정하여 꾸준히 납입 기간을 채우는 것이 중요합니다.
2단계: 가점이 낮은 '청약 입문자'를 위한 현실 전략 3가지
총점 84점 중 50점 미만의 낮은 가점을 가진 분들이라면, 인기 지역 청약 경쟁은 현실적으로 어렵습니다. 하지만 포기하지 마세요! '추첨제'와 '특별공급'이라는 우회로가 있습니다.
① '추첨제' 물량 노리기 (저가점자에게 유일한 희망)
- 전략: 청약 규제가 비교적 덜한 지역이나, 전용면적 85㎡ 초과하는 중대형 평수에는 추첨제 물량이 배정됩니다.
- 팁: 가점이 낮다면, 수도권이라도 비인기 지역 또는 지방의 추첨제 물량을 적극적으로 공략하여 기회를 만들어야 합니다. 추첨제는 점수와 무관하게 운으로 결정됩니다.
② '특별공급' 기회 활용 (생애최초, 신혼부부 등)
- 전략: 생애최초, 신혼부부, 다자녀, 노부모 부양 등 특별공급 자격을 갖추었는지 확인하세요.
- 팁: 생애최초나 신혼부부 특공은 소득 기준과 자녀 수 등의 요건이 가점제보다 중요합니다. 본인의 소득과 자녀 계획 등을 점검하여 특공 조건을 충족하는 것이 빠릅니다.
③ '민간 임대주택' 청약 적극 활용
- 전략: 민간 임대주택은 가점이나 소득 조건 없이 만 19세 이상이면 누구나 청약 가능한 경우가 많습니다.
- 혜택: 장기간(최대 10년) 안정적으로 거주할 수 있으며, 이후 분양 전환 시 우선권을 얻을 수 있는 기회도 생길 수 있습니다.
3단계: 청약 통장 관리는 '재테크 습관'의 시작입니다.
청약 통장을 꾸준히 관리하는 것은 단순히 점수를 쌓는 행위를 넘어, 매달 정해진 금액을 이체하는 '강제 저축 습관'을 들이는 가장 좋은 방법입니다.
- 팁: 청약 통장은 중도 인출이 안 되는 저축 상품이므로, 매달 소액이라도 자동 이체를 설정해두면 비자발적 저축 효과를 볼 수 있습니다.
- 핀테크 활용: 카카오뱅크/토스뱅크의 청약 통장 상품을 비교하고, '자동 납입 알림'을 설정하여 꾸준히 가입 기간을 채워나가세요. 15년 만점을 채우는 것이야말로 가장 쉬운 고득점 전략입니다.
청약은 아는 만큼 당첨 확률이 높아집니다!
청약 통장은 잠재적인 '시세 차익'이라는 보너스를 안겨줄 수 있는 가장 소중한 금융 자산입니다.
오늘 제시된 3대 가점 항목 분석과 저가점자 전략을 바탕으로, 여러분의 현재 위치를 정확히 파악하고 '무주택 기간'과 '가입 기간'을 중심으로 장기적인 플랜을 세우세요. 꾸준히 관리하는 자만이 언젠가 청약이라는 기회를 잡을 수 있습니다!